質問耐震化整備方針と基本計画、実施設計の庁舎規模、事業費が何故違うのですか

回答

2013年（平成25年）6月に公表した「清瀬市役所庁舎耐震化整備方針」（以下、「整備方針」）では、庁舎規模を約7,500㎡、工事費を30億1千5百万円としました。これに対し、2015年（平成27年）11月に公表した「清瀬市新庁舎建設基本計画」（以下、基本計画）では、庁舎規模を約10,000㎡、概算総事業費を約50億8千万円としました。また、2019年（平成31年）2月に完了した「清瀬市新庁舎建設実施設計」（以下、実施設計）では、庁舎規模を約10,401.51㎡、概算総事業費を約54億2千万円としました。
まず、それぞれの公表資料における庁舎規模と事業費算出の考え方ですが、「整備方針」では、耐震性能が不足する市庁舎の整備方法について、耐震改修、耐震改修を含む大規模改修、建て替えの3つの手法を比較整理しました。その際、本庁舎内に勤務する職員に対する基準面積を確保するために必要な事業費を、同じ条件（職員数275名）で比較しました。それに対して「基本計画」では、建て替えを前提として、あるべき庁舎機能を実現するために必要な規模（職員数371名）と事業費を算出しました。「実施設計」では、「基本計画」内容を前提に、建設関連法令に定める基準への適合を図りながら、機能ごとの必要面積の検証を行い、現時点での建設市場に合わせた事業費の算定を行いました。

清瀬市役所庁舎耐震化整備方針

• 公表時期：2013年（平成25年）6月
• 庁舎規模：約7,500㎡
• 総事業費：3,015,000,000円

清瀬市新庁舎建設基本計画

• 公表時期：2015年（平成27年）11月
• 庁舎規模：約10,000㎡
• 総事業費：5,080,000,000円

清瀬市新庁舎建設実施設計

• 公表時期：2019年（平成31年）2月
• 庁舎規模：約10,401㎡
• 総事業費：5,420,000,000円

以下、「整備方針」と「基本計画」、「実施設計」の違いについて説明します。

1．庁舎規模の違いについて

「整備方針」と「基本計画」では、庁舎の必要面積を総務省の「起債許可標準面積算定基準」で算出しました。
「整備方針」における算出根拠は、本庁舎内に勤務する職員数（275名）で算出しました。一方、「基本計画」では、機能分散を解消するため、現在は本庁舎外に配置され、新庁舎内に入ることが考えられている組織を含む職員数（371名）で算出し、算定基準に含まれない付加機能（防災拠点として必要な機能、市民交流・市民利便機能）約700㎡を加えた結果、約2,500㎡の増加となりました。
「実施設計」では、建築関連法令の基準に基づき設計業務を行う中で、「基本計画」に定める基本的機能を実現するための検証を行いました。結果的に「基本計画」で算定した必要面積を上回りましたが、この中には、地下の免震層空間を利用した公用車用駐車場分の面積約1千平方メートルが含まれています。

2．事業費の違いについて

「基本計画」では、「整備方針」と比較して約20億6千5百万円事業費が大きくなりました。また、「実施設計」では「基本計画」と比較して3億4千万円の増額となりました。

• その理由の1つ目として、規模の増加があります。「整備方針」と比較して、「基本計画」では、庁舎面積が2,500㎡増加したため、約9億6千万円増加になりました。
• 2つ目は、建設工事費単価の増額です。「整備方針」では、平方メートル単価383,000円で算出しましたが、「基本計画」では、建設費の高騰と消費税率の変更を加味して平方メートル単価400,000円で算出したため、平方メートルあたり約17,000円増加した結果、約1億7千万円の増額となりました。「実施設計」では、建設関連法規に定める基準への適合を図りながら、「基本計画」に定める基本的機能の実現を目指し、「基本計画」に定める計画予算を上限として、設計内容の見直しを繰り返し行いました。しかしながら、詳細調査により判明した現庁舎のアスベスト除去費用やその後の建設物価変動等の影響により、「基本計画」から約3億4千万円の増額となりました。
• 3つ目として、事業費項目の追加です。「整備方針」では、建設費と解体工事費のみで計上しました。「基本計画」では、それに加え、外構工事費、移転費、備品費、用地費、設計費、工事監理費、敷地測量費、地盤調査費などを計上した結果、約9億3千万円の増加となりました。
  なお、「基本計画」における建設費を除くその他の概算費用算出方法について、解体工事費、外構工事費、移転費、備品費は、計画内容が他市事例内容と大きな差がないため、他市庁舎事例を参考とした平米換算を行い、用地費は路線価を、設計費、工事監理費、敷地測量費、地盤調査費などは、国土交通省や東京都の積算基準等を参考として算出しました。また、「基本計画」まで現庁舎解体時のアスベスト除去費用については、詳細調査を解体設計時に計画していたため、数量や危険度レベルに応じた除去方法が未定であることから、概算算出が困難なため未計上としていましたが、「実施設計」においてアスベスト調査を行った結果、その除去費用として、新たに約8千万円の費用が掛かることが分かりました。